Eine Wohnung mit Energieeffizienzklasse F in einer Eigentümergemeinschaft, deren Eigentümerversammlung Dämmarbeiten ablehnt, eine Mietrendite, die berechnet wurde, ohne die an der genauen Adresse geltende Mietpreisbegrenzung zu prüfen, oder ein Verkauf, bei dem die steuerpflichtige Wertsteigerung nicht einkalkuliert wurde: Solche Situationen führen jedes Jahr zu konkreten Verlusten für unzureichend vorbereitete Käufer, Verkäufer und Investoren. Erfolgreich in Immobilien zu investieren setzt voraus, einige wichtige Mechanismen zu verstehen, bevor man irgendetwas unterschreibt.
Energieausweis und Eigentümergemeinschaft: die Energiefalle, die Käufer nicht allein kontrollieren können
Bevor es um Budget oder Lage geht, sollte man einen Punkt prüfen, den die meisten Ratgeber zum Immobilienkauf nur am Rande behandeln: die Energieeffizienz der Wohnung und vor allem die tatsächlichen Möglichkeiten, sie zu verbessern.
Die Notare Frankreichs beobachten, dass der Anteil der verkauften Altbauwohnungen mit den Energieeffizienzklassen F oder G nach dem schrittweisen Inkrafttreten der Vermietungsbeschränkungen gestiegen ist. Für eine Kapitalanlage kann es auf dem Papier rentabel erscheinen, eine energetisch ineffiziente Wohnung zu kaufen und zu renovieren.
Das Problem entsteht in einer Eigentümergemeinschaft. Wer die Fassade dämmen oder die gemeinschaftliche Heizungsanlage austauschen möchte, ist auf die Zustimmung der Eigentümerversammlung angewiesen. Lehnt die Eigentümergemeinschaft ab, bleibt die Energieeffizienzklasse der Immobilie unverändert – und die Wohnung darf möglicherweise nicht vermietet werden. Ein im Parlament diskutierter Gesetzentwurf sah eine befristete Ausnahmeregelung vor, doch laut TF1 Info stand die endgültige Abstimmung noch aus: Die Regelung ist also noch nicht beschlossen.
Auch die Berechnungsmethode für den Energieausweis von Wohnungen unter 40 m² wurde zum 1. Januar 2024 geändert. Dadurch kann sich die Energieeffizienzklasse mitunter auch ohne Renovierungsarbeiten ändern. Vor dem Kauf sollte man daher drei Dinge prüfen: die aktuelle Energieeffizienzklasse, das Ausstellungsdatum des Energieausweises und die Art der Gemeinschaftsflächen, an denen gegebenenfalls Arbeiten erforderlich sind. Wer die Immobilientipps von Community Immo zu Rate zieht, kann diese Faktoren mit den örtlichen Rahmenbedingungen abgleichen, bevor er sich festlegt.
Mietpreisbegrenzung: die Mietrendite anhand der genauen Adresse berechnen
Häufig stößt man auf Renditeberechnungen, die auf der durchschnittlichen Miete pro Quadratmeter in einer bestimmten Stadt beruhen. Sobald eine Gemeinde eine Mietpreisbegrenzung anwendet, führt dieser Ansatz jedoch zu irreführenden Zahlen.
Die Höchstgrenzen und ihre Zeitpläne unterscheiden sich je nach Gebiet. Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux und Lille wenden nicht dieselben Richtwerte an. Die Referenzmieten variieren je nach Stadtviertel, Wohnungstyp, Baujahr und Zimmerzahl. Für ein möbliertes Studio im 11. Arrondissement von Paris gilt eine andere Höchstgrenze als für eine unmöblierte Zweizimmerwohnung im 15. Arrondissement.
Vor dem Kauf einer Mietimmobilie sollte man die für die genaue Adresse geltende erhöhte Referenzmiete ermitteln. Anschließend sind folgende Kosten einzukalkulieren:
- Grundsteuer, nicht umlagefähige Kosten der Eigentümergemeinschaft und die Gebäudeversicherung für Vermieter ohne Eigennutzung – sie mindern die Nettorendite gegenüber der ausgewiesenen Bruttorendite um mehrere Prozentpunkte
- Die Kosten möglicher Arbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz, insbesondere bei Energieeffizienzklasse E oder schlechter
- Das Leerstandsrisiko, das von der Anspannung des lokalen Wohnungsmarkts abhängt (eine Universitätsstadt in einem angespannten Marktgebiet weist eine andere Mieterfluktuation auf als eine ländliche Gemeinde)
Die prognostizierte Rendite ist nur dann aussagekräftig, wenn sie auf der tatsächlich zulässigen Miete und nicht auf einem kommunalen Durchschnittswert beruht.
Immobilienverkauf: den richtigen Zeitpunkt und die steuerlichen Folgen abwägen
Für Vermieter stellt sich die Frage, ob sie verkaufen oder weitervermieten sollen, mit neuer Dringlichkeit. Manche Wohnungen mit schlechter Energieeffizienzklasse verlieren an Mietwert, und die Aussicht auf kostspielige Renovierungsarbeiten bewegt Eigentümer zum Verkauf.
Der richtige Verkaufszeitpunkt hängt von mehreren konkreten Faktoren ab. Die Notare Frankreichs stellen fest, dass Käufer in den vergangenen Jahren wieder mehr Verhandlungsspielraum gewonnen haben und die Preise in einigen Märkten gesunken sind. Wer in einem fallenden Markt verkauft, muss entweder einen Preisabschlag hinnehmen oder abwarten. Letzteres verursacht zusätzliche Kosten, etwa für Grundsteuer, Instandhaltung und gegebenenfalls vorgeschriebene Arbeiten.
Wertzuwachs und Haltedauer
Die Haltedauer wirkt sich unmittelbar auf die Steuerlast beim Wiederverkauf aus. Schon wenige Jahre Unterschied können einen erheblichen Steuerfreibetrag ausmachen. Vor der Festlegung des Verkaufszeitpunkts sollte man daher das genaue Erwerbsdatum prüfen.
Finanzierung und Verhandlung: Was sich für Käufer konkret ändert
Die Bauzinsen haben sich in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Diese Entwicklung stärkt die Kaufkraft der Erwerber, wirkt sich aber auch auf die Verhandlungen mit Verkäufern aus.
Ein häufig unterschätzter Punkt: Die Verschuldungsquote allein sagt nichts über die tatsächliche Kaufkraft aus. Zwei Haushalte mit demselben Einkommen, aber unterschiedlichen festen Ausgaben – etwa für einen Autokredit, Unterhaltszahlungen oder die Kosten einer Eigentümergemeinschaft für eine bereits vorhandene Immobilie – erhalten nicht denselben Kreditrahmen. Das frei verfügbare Einkommen, das jede Bank nach eigenen Kriterien berechnet, ist ebenso wichtig wie die reine Verschuldungsquote.
Bei den Verhandlungen bieten Immobilien mit schlechter Energieeffizienzklasse Spielraum. Eine Wohnung der Klasse E oder F lässt sich leichter im Preis verhandeln als eine renovierte Immobilie der Klasse B oder C. Vor der Besichtigung sollte man die Kosten für energetische Sanierungsarbeiten genau beziffern, um ein begründetes Angebot statt eines willkürlichen Preisnachlasses vorzulegen.
- Eine detaillierte Aufstellung der Kosten der Eigentümergemeinschaft für die vergangenen drei Jahre anfordern, einschließlich außerordentlicher Umlagen, die von der Eigentümerversammlung beschlossen wurden
- Prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft einen mehrjährigen Sanierungsplan beschlossen hat, da dieser auch für jeden neuen Eigentümer finanzielle Verpflichtungen mit sich bringt
- Den Quadratmeterpreis mit kürzlich erfolgten Verkäufen im selben Gebäude oder in derselben Straße vergleichen; die Daten sind über notarielle Datenbanken zugänglich
Ein erfolgreicher Immobilienkauf beruht weniger auf Intuition als auf der systematischen Prüfung lokaler Daten. Markt, Steuern und Energievorschriften ändern sich jedes Jahr: Jede Kauf-, Verkaufs- oder Vermietungsentscheidung muss sich an der konkreten Adresse der Immobilie orientieren und nicht an allgemeinen Ratschlägen.
