Um apartamento classificado como F num condomínio onde a assembleia de condóminos recusa obras de isolamento, uma rentabilidade de arrendamento calculada sem verificar o limite de rendas em vigor na morada exata, uma venda assinada sem antecipar a mais-valia fiscal: todos os anos, estas situações geram prejuízos concretos para compradores, vendedores ou investidores mal preparados. Ter sucesso no imobiliário exige conhecer alguns mecanismos específicos antes de assinar o que quer que seja.
DPE e condomínio: a armadilha energética que o comprador não consegue controlar sozinho
Antes de falar de orçamento ou localização, começamos por um aspeto que a maioria dos guias de compra de imóveis aborda superficialmente: o desempenho energético da habitação e, sobretudo, a possibilidade real de o melhorar.
Os Notaires de France observam que a proporção de habitações antigas vendidas com classificação F ou G aumentou após a entrada em vigor gradual das restrições ao arrendamento. Para um investimento imobiliário, comprar uma habitação energeticamente ineficiente com a intenção de a renovar pode parecer rentável no papel.
O problema surge nos condomínios. Um proprietário que pretenda isolar a fachada ou substituir o sistema de aquecimento central depende da votação da assembleia de condóminos. Se o condomínio recusar, o imóvel mantém a sua classificação e pode, por isso, ficar impedido de ser arrendado. Um projeto de lei debatido no Parlamento previa uma derrogação temporária, mas, segundo a TF1 Info, esta ainda dependia da votação final: não se trata de uma regra já aprovada.
O método de cálculo do DPE para habitações com menos de 40 m² também mudou em 1 de janeiro de 2024, o que por vezes altera a classificação sem que sejam feitas obras. Antes de comprar, convém, portanto, verificar três aspetos: a classificação atual, a data do diagnóstico e a natureza das partes comuns abrangidas por eventuais obras. Consultar os conselhos imobiliários da Community Immo permite cruzar estes parâmetros com as condicionantes locais antes de assumir um compromisso.
Limites às rendas: calcular a rentabilidade do arrendamento para a morada exata
É frequente encontrar simulações de rentabilidade baseadas numa renda média por metro quadrado numa determinada cidade. Esta abordagem produz valores enganadores sempre que o município aplica limites às rendas.
Os limites e o calendário de aplicação variam de território para território. Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux ou Lille não aplicam os mesmos valores de referência, e as rendas de referência variam consoante o bairro, o tipo de habitação, o ano de construção e o número de divisões. Um estúdio mobilado no 11.º arrondissement de Paris não está sujeito ao mesmo limite que um T2 sem mobília no 15.º.
Antes de qualquer compra para arrendamento, deve consultar-se a renda de referência majorada aplicável à morada exata do imóvel em causa. Depois, devem incluir-se:
- O imposto predial, os encargos de condomínio não repercutíveis no inquilino e o seguro do proprietário não ocupante, que reduzem a rentabilidade líquida em vários pontos percentuais face à rentabilidade bruta anunciada
- O custo de eventuais obras para cumprir as normas de eficiência energética, sobretudo se a classificação DPE for E ou inferior
- O risco de o imóvel ficar desocupado, que depende da pressão do mercado local (uma cidade universitária numa zona de elevada procura não tem a mesma taxa de rotação de inquilinos que um município rural)
A rentabilidade prevista só tem valor se se basear na renda efetivamente aplicável, e não numa média municipal.
Venda de imóveis: decidir entre o momento certo e a fiscalidade
Para os proprietários que arrendam os seus imóveis, a questão de vender ou continuar a arrendar coloca-se agora com maior acuidade. Algumas habitações com classificação DPE baixa perdem valor de arrendamento, e a perspetiva de obras dispendiosas leva alguns proprietários a optar pela revenda.
O momento da venda depende de vários fatores concretos. Os Notaires de France assinalam que, nos últimos anos, os compradores recuperaram poder negocial, com uma descida dos preços observada em alguns mercados. Vender num mercado em queda obriga a aceitar uma desvalorização ou a esperar, o que gera encargos adicionais (imposto predial, manutenção e eventuais obras obrigatórias).
Mais-valias e duração da posse
A duração da posse influencia diretamente o montante do imposto a pagar em caso de revenda. Uma diferença de alguns anos pode representar uma redução fiscal significativa. Antes de definir o calendário de venda, deve confirmar-se a data exata de aquisição.
Financiamento e negociação: o que muda concretamente para o comprador
As taxas de crédito à habitação registaram variações significativas nos últimos anos. Esta evolução devolve poder de compra aos compradores, mas também altera as condições de negociação com os vendedores.
Um aspeto frequentemente subestimado: a taxa de esforço não resume a capacidade real de compra. Dois agregados familiares com o mesmo rendimento, mas com encargos fixos diferentes (crédito automóvel, pensão de alimentos, encargos de condomínio de um primeiro imóvel), não obterão o mesmo montante de crédito. O rendimento disponível após as despesas fixas, que cada banco calcula segundo os seus próprios critérios, pesa tanto como o rácio bruto de endividamento.
Na negociação, os imóveis com um DPE baixo oferecem margem para negociar. É mais fácil negociar um imóvel com classificação E ou F do que um imóvel renovado com classificação B ou C. Antes da visita, deve calcular-se com precisão o custo das obras de renovação energética para apresentar uma proposta fundamentada, e não um desconto arbitrário.
- Solicitar o detalhe dos encargos de condomínio dos últimos três anos, incluindo as chamadas extraordinárias aprovadas em assembleia de condóminos
- Verificar se o condomínio aprovou um plano plurianual de obras, uma vez que este implica encargos financeiros para qualquer novo proprietário
- Comparar o preço por metro quadrado com as transações recentes no mesmo edifício ou na mesma rua, dados disponíveis nas bases de dados notariais
Uma compra imobiliária bem-sucedida depende menos da intuição do que da verificação metódica de dados locais. O mercado, a fiscalidade e a regulamentação energética evoluem todos os anos: cada decisão de compra, venda ou investimento para arrendamento deve ser tomada com base na morada do imóvel, e não num conselho genérico.
